14.10.2021

Airbnb jako nájem, nebo ubytovací služba?

Pronajímáte prostory skrze internetový portál, jako je např. Airbnb? Poté byste měli zpozornět, jelikož příjmy z takové činnosti jsou obvykle považovány za příjmy ze samostatné činnosti, a nikoliv za příjmy z nájmu.

Co se rozumí nájmem?

Dle Soudního dvora Evropské unie („SDEU“) se nájmem nemovité věci rozumí přenechání práva k užívání tak, jako kdyby byl nájemce vlastníkem. Dle SDEU se jedná spíše o pasivní činnost, aniž by byla vytvářena významnější přidaná hodnota.[1]

Pokud tak nájemníkovi poskytujete pouze právo k užívání příslušných prostor s tím, že s tímto právem nejsou spojeny žádné doplňkové služby, o ubytovací službu se pravděpodobně jednat nebude.

Méně jasná byla doposud situace, kdy je nájem poskytován skrze platformu Airbnb, kde se dlouhodobě vedly spekulace o tom, zdali příjmy z takového plnění představují příjmy z nájmu či příjmy z podnikatelské (samostatné) činnosti. Takové rozlišení má zásadní vliv do několika oblastí, jako je daň z příjmů fyzických osob, daň z přidané hodnoty nebo do sociálního a zdravotního pojištění.

Městský soud v Praze dospěl k tomu, že ubytování skrze Airbnb splňuje znaky ubytovací služby

V nedávném rozsudku (Af 20/2020-28) se Městský soud v Praze vyjádřil, že poskytování ubytování skrze platformu Airbnb naplňuje znaky ubytovací služby a takové příjmy by měly být považovány za příjmy ze samostatné činnosti ve smyslu § 7 zákona o daních z příjmů.

Městský soud se v dané věci nejprve zabýval otázkou, zdali přenechání nemovité věci k užívání skrze platformu Airbnb lze klasifikovat jako nájem nebo ubytování. Dle Městského soudu lze ustanovení o nájmu aplikovat pouze v případě, že účelem poskytnutí nájmu je zajištění bytových potřeb nájemce. Dále Městský soud odkázal na nález Ústavního soudu (sp. zn. II. ÚS 544/2000), kde je uvedeno, že potřeba bydlení nespočívá „pouze v přenocování, ale v celém komplexu zajišťování potřeb člověka v jeho materiální a duševní rovině“.

Městský soud uzavřel, že „na rozdíl od zajištění bytových potřeb člověka, poskytnuté ubytování skrze Airbnb nemůže naplnit zákonem předvídaný účel nájmu bytu, jelikož nesaturují jeho potřebu bydlení, ale uspokojí jeho potřebu na ubytování, a proto je nutné jej klasifikovat jako ubytovací službu“.

Dle vyjádření Městského soudu není podstatné, zda je nájem vymezen jako „holý nájem“, ale jde především o to, jak je daná činnost prováděna. K posouzení mezi nájmem a ubytovací službou pak městský soud uvádí několik aspektů, které vedou k rozlišení mezi předmětnými činnostmi. Těmi jsou např. to, zdali se jedná o pravidelnou činnost, na jaké období se činnost poskytuje (na relativně krátkou či předem vymezenou přechodnou dobu), jestli je činnost nabízena způsobem, který svědčí o zacílení na osoby, které nehledají uspokojení bytové potřeby, zdali jsou kromě ubytování poskytnuty i další služby jako úklid nebo to, zdali je cena vázána na krátké časové období.

Vzhledem k tomu, že dané služby splnily prvek soustavnosti, přiklonil se Městský soud ke správci daně, když posoudil předmětné příjmy jako příjmy ze samostatné činnosti dle § 7 zákona o daních z příjmů.

K ubytování skrze Airbnb se v minulosti vyjádřilo již Generální finanční ředitelství

To, že příjmy z nájmu skrze platformu Airbnb představují příjmy za ubytovací služby, tvrdí Finanční správa již dlouhou dobu. Konkrétně se k tomu v roce 2017 vyjádřilo Generální finanční ředitelství, které v té době uvedlo, že poskytování služeb takového charakteru skrze ubytovací platformy typu Airbnb představuje ubytovací službu se všemi daňovými dopady do daně z přidané hodnoty.

A jaké jsou rozdíly ve zdanění předmětných příjmů?

Pokud se jedná o příjmy z nájmu, takové příjmy představují příjmy dle § 9 zákona o daních z příjmů, tj. lze použít výdaje ve výši 30 % z příjmů a takové příjmy nevstupují do plateb pojistného. Z pohledu DPH je nájem nemovité věci (v případě jeho poskytnutí na dobu delší než 48 hodin) plnění osvobozené od DPH, které představuje výjimku z povinnosti k registraci k DPH.

Příjmy za poskytnutí ubytovací služby představují příjmy z podnikání dle § 7 zákona o daních z příjmů, je tak třeba myslet i na související dopady do oblasti sociálního zabezpečení. Jedinou relativní výhodou v takovém případě je uplatnění výdaje ve výši 60 % z příjmů. Pro účely DPH je takové plnění považováno za zdanitelné, tj. je nutné řešit registraci k DPH a následně samotný odvod daně.

Airbnb a stavební předpisy

Pro úplnost uvádíme, že v poslední době vznikají poskytovatelům ubytovacích služeb přes platformy typu Airbnb problémy i v oblasti stavebních předpisů. Například pražský stavební úřad v nedávné době uložil jednomu z majitelů pokutu 20 tisíc Kč za ubytování hostů v prostorech zkolaudovaných pro účely trvalého bydlení, a ne jako ubytovací zařízení.

Je zřejmé, že aktuálním trendem je zpřísňování podmínek a v blízké budoucnosti lze tedy očekávat růst požadavků na poskytovatele ubytování (např. povinné označení takto provozovaných nemovitostí, omezení počtu dnů za rok, ve kterých lze tímto způsobem nemovitosti poskytovat, vyžadování splnění požárních a hygienických pravidel apod.).

Pakliže poskytujete nájem skrze platformu Airbnb, popř. i prostřednictvím jiného portálu, doporučujeme věnovat danému tématu zvýšenou pozornost, a to nejenom s ohledem na související daňové dopady, ale také v rámci splnění stavebních předpisů. V případě, že potřebujete k tématu doplnění či potřebujete posoudit Vaši situaci, neváhejte se na nás obrátit.


[1] SDEU C-326/99