V jednom z našich minulých příspěvků (zde) jsme Vás informovali o tom, že se chystá rozsáhlá novela zákona o DPH, jejíž účinnost se předpokládá od 1. ledna 2025. V dnešním příspěvku se detailněji podíváme na změny v oblasti stavebnictví.
Rádi bychom zároveň poukázali na skutečnost, že bylo publikováno aktualizované znění novely. V porovnání s původním textem došlo k několika úpravám, mimo jiné týkající se oblasti stavebnictví. Účinnost některých změn v této oblasti se posouvá až na 1. 7. 2025.
Dlouhodobý majetek vytvořený vlastní činností
Současné znění zákona o DPH obsahuje koncept tzv. „dlouhodobého majetku vytvořeného vlastní činností“. Ten je zákonem definován jako dlouhodobý majetek, který plátce v rámci svých ekonomických činností vyrobil, postavil nebo jinak vytvořil, technické zhodnocení se považuje za samostatný dlouhodobý majetek vytvořený vlastní činností.
Pokud plátce takový majetek použije pro plnění s nárokem na odpočet v částečné výši, pak je povinen ve zdaňovacím období, kdy dojde k uvedení takového majetku do stavu způsobilého k užívání, provést tzv. „samododání“. V uvedeném zdaňovacím období plátce odvede DPH z příslušné výše základu daně, zároveň si uplatní odpočet daně v částečné výši. Ze zdanitelných plnění přijatých před uvedením majetku do stavu způsobilého k užívání je plátce oprávněn k odpočtu daně v plné výši.
Výše uvedené je zjednodušené shrnutí toho, jakým způsobem koncept doposud fungoval. Navrhovaná novela tento koncept ze zákona vypouští. Nově bude plátce u přijatých plnění krátit nárok na odpočet daně již v okamžiku jeho uplatnění. V případě, kdy bude majetek pořizován po delší dobu, bude muset plátce koeficient (poměrný / krátící) vyrovnat na koeficient platný v roce, kdy dojde k uvedení majetku do stavu způsobilého k užívání.
Osvobození dodání nemovité věci od DPH
Dle současného znění zákona o DPH je dodání vybrané nemovité věci osvobozeno od DPH po uplynutí 5 let od vydání prvního kolaudačního rozhodnutí, nebo kolaudačního rozhodnutí po podstatné změně nemovité věci (mimo jiné). Novela ruší pětiletý časový test. Původní návrh novely zdaňoval pouze první dodání dokončené vybrané nemovité věci uskutečněné do konce druhého roku po dokončení, příp. po provedené podstatné změně. Nově zveřejněný text v ustanovení § 56 zdaňuje pouze první dodání dokončené vybrané nemovité věci uskutečněné do konce dvacátého třetího kalendářního měsíce bezprostředně následujícího po kalendářním měsíci, v němž se vybraná nemovitá věc považuje za dokončenou (příp. po provedené podstatné změně).
Podstatná změna stavby, která spouští nový časový test, je nyní vymezena Informací GFŘ. Ta mimo jiné definuje podstatnou změnu jako stavební úpravu, která vyžaduje kolaudační souhlas či ohlášení a zároveň její finanční hodnota přesáhne 50 % zjištěné ceny nebo směrné hodnoty stanovené před provedením stavebních úprav. Od roku 2025 bude novelou podstatná změna definována přímo v zákoně o DPH jako změna dokončené vybrané nemovité věci, jejímž cílem je změna využití nebo podmínek obývání za podmínky, že cena nemovité věci bude zvýšena o více než 30 % oproti ceně před zahájením stavebních prací (mimo jiné).
Další změny v rámci novely
Novela zákona o DPH přinese změny definic staveb pro bydlení a pro sociální bydlení. Současné znění zákona o DPH se při vymezení uvedených staveb odkazuje na stavební zákon. S účinností od roku 2025 měl zákon odkazovat na zápis v katastru nemovitostí. V nově navrženém textu odkazuje na registr územní identifikace.
Součástí novelizovaného zákona o DPH bude samostatné ustanovení vymezující podmínky pro osvobození od DPH při dodání pozemku. V této souvislosti se změní definice stavebního pozemku pro účely DPH. Stavebním pozemkem bude nově pozemek, na kterém bude možné na základě územně plánovací dokumentace vydané obcí, vymezení zastavěného území nebo povolení stavebního úřadu postavit stavbu pevně spojenou se zemí. Mimo jiné tak bude stavební pozemek nově vymezen na základě územně plánovací dokumentace vydané obcí.
Změn rovněž dozná ustanovení vymezující nárok na odpočet DPH při registraci. Současný zákon o DPH umožňuje uplatnit nárok na odpočet daně z přijatých zdanitelných plnění, která se stala součástí dlouhodobého majetku 5 let před tím, než se osoba povinná k dani stala plátcem. Mimo to, že takový majetek plátce musí evidovat jako součást obchodního majetku ke dni, kdy se stal plátcem, zákon rovněž vyžaduje, aby dlouhodobý majetek byl uveden do stavu způsobilého k užívání v období 12 měsíců přede dnem účinnosti plátcovství. Nově bude možné uplatnit odpočet daně i v případě, kdy bude dlouhodobý majetek uveden do stavu způsobilého k užívání až po tom, co se osoba povinná k dani stane plátcem DPH.
Výše uvedené je shrnutí základních informací, které není vyčerpávající. Vnější připomínkové řízení návrhu zákona bylo ukončeno, momentálně tak Ministerstvo financí zpracovává předložené připomínky. Legislativní proces sledujeme a o jeho dalším vývoji Vás budeme informovat. Pokud máte již nyní k uvedenému shrnutí dotazy či zájem o bližší informace, neváhejte nás kontaktovat, rádi Vám pomůžeme!
Michaela Kozminská
kozminska@clarksonhyde.cz